Nel caso di specie Unicredit Banca S.p.A. ha citato in giudizio Fabio Oppicelli, Pierina Scasso e Continental S.r.l. per dichiarare l'inefficacia della trascrizione di un contratto preliminare di compravendita risalente al 2009. Il creditore pignoratizio sosteneva che l'atto definitivo fosse stato trascritto oltre il termine stabilito (un anno) e pertanto, la trascrizione del preliminare non poteva fungere da prenotazione della trascrizione del contratto definitivo.
Inizialmente, il Tribunale di Genova ha rigettato la domanda, ritenendo che il contratto preliminare fosse ancora efficace. Tuttavia, la Corte di Appello ha accolto il ricorso di Unicredit, dichiarando inefficace la trascrizione del contratto preliminare, poiché l'atto definitivo era stato stipulato e trascritto oltre il termine di un anno dalla data prevista nel preliminare.
Continental S.r.l. ha impugnato questa decisione, sostenendo di aver stipulato il definitivo entro tre anni dalla trascrizione del preliminare e che il termine annuale per la trascrizione del contratto definitivo non avesse natura perentoria e potesse essere prorogato dalle parti. Tuttavia, la Corte ha confermato la validità della decisione della Corte di Appello, affermando che il termine di un anno previsto dall'articolo 2645 bis del Codice Civile è perentorio e non prorogabile.
La Corte ha ribadito che, per l'inefficacia della trascrizione del preliminare, si applica l’articolo 2645 bis del Codice Civile, il quale stabilisce che gli effetti della trascrizione di un contratto preliminare cessano se non viene eseguita la trascrizione del contratto definitivo entro un anno dalla data convenuta per la sua stipulazione o entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
La sentenza chiarisce ulteriormente il regime giuridico della trascrizione dei contratti preliminari, stabilendo con fermezza che il rispetto dei termini è essenziale per la opponibilità degli atti e per mantenere gli effetti prenotativi derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare. La mancata trascrizione del contratto definitivo entro il termine di un anno comporta automaticamente la perdita degli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare.
Dunque, le parti sono libere di regolare diversamente il loro accordo ma tale autonomia, ora, subisce una compressione in quanto le stesse devono rispettare le norme in tema di trascrizione. Quindi, l’opponibilità ai terzi di tale accordo si produce esclusivamente a due condizioni, a differenza di quanto avveniva in passato, dove si ricorreva all’annotazione, che il contratto definitivo sia trascritto entro tre anni dalla trascrizione del preliminare e che la proroga della data originariamente fissata per il contratto definitivo si verifichi prima della scadenza del termine di un anno da tale data con atto debitamente trascritto.
L’art. 2645 bis c.c. dunque impone alle parti una scelta responsabile che le obbliga, per mantenere gli effetti prenotativi derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare, di trascrivere il definitivo entro un anno dalla data fissata nel preliminare per la sua stipula; in alternativa, di provvedere ad una proroga di detta data con apposito negozio integrativo da stipulare e trascrivere entro il termine da prorogare, avente dunque natura ed efficacia parzialmente novativa del preliminare originario; in ogni caso, anche di posticipazione del termine di un anno, impone l'obbligo di completare il progetto negoziale trascrivendo il contratto definitivo entro il triennio dalla trascrizione del preliminare. In caso contrario, in caso di mancato rispetto della disciplina, il contratto preliminare vincola solo le parti ex art. 1372 c.c. ma perde l'efficacia prenotativa verso terzi.
In conclusione, la sentenza Sez. 2 Num. 7634 del 2025 rappresenta un importante richiamo alla necessità di conformità alle disposizioni normative riguardanti la trascrizione dei contratti preliminari e dei successivi atti integrativi, enfatizzando la protezione degli interessi dei creditori e la stabilità nelle transazioni immobiliari mediante la trascrizione nei termini di cui all’art.2645 bis del Codice Civile.
Elena Shana Covelli