La sezione V della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6160 del 7 marzo 2025 prende in considerazione le pertinenze dell’immobile destinato ad abitazione principale.
In particolare, onde stabilire se sussistano le agevolazioni tributarie per «acquisto prima casa», viene fornita una definizione del concetto di pertinenza.
Esso si basa sulla destinazione concreta e fattuale di un bene a servire o ornare un altro, indipendentemente dalla sua classificazione catastale, che ha solo valore formale.
- Il caso
La presente vicenda prende le mosse dal ricorso, presentato dal contribuente, contro l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro e sanzioni relative, essendo state le agevolazioni "prima casa" limitate al solo fabbricato e non anche estese al terreno acquistato.
La Commissione Tributaria provinciale di Caserta, destinataria del ricorso, lo aveva rigettato con sentenza n. *
Pertanto, il contribuente aveva impugnato la decisione, ma la Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello con sentenza n. 8292/3/2018, depositata l’1/10/2018.
Per tale ragione, veniva proposto ricorso per la cassazione della suddetta sentenza e l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.
La sezione V della Corte di Cassazione, con l’ordinanza de qua, procedeva al rigetto del ricorso del contribuente.
- Le pertinenze ed il regime fiscale
Le pertinenze sono disciplinate dall’art. 817 c.c., che le definisce come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o dal titolare di un altro diritto reale sulla stessa.
Pur configurandosi un rapporto di subordinazione fra cosa principale e cosa accessoria, le pertinenza si distingue da quest’ultima, proprio in virtù della destinazione.[1]
Venendo alle caratteristiche della destinazione, è necessario – anzitutto – che essa sia fatta in maniera durevole[2], ancorché non perpetua. Nel rapporto di pertinenza, la legge considera il collegamento tra il bene principale e quello accessorio non come una connessione materiale, bensì come una relazione giuridico-economica basata sulla strumentalità e complementarità funzionale.
Perché esista il vincolo di pertinenza, è necessario che ci siano due requisiti: uno soggettivo, che consiste nella volontà effettiva del proprietario (o di chi detiene un altro diritto reale) di destinare un bene al servizio o ornamento dell'altro, e uno oggettivo, che riguarda la vicinanza (anche solo funzionale) tra i due beni. Inoltre, il bene accessorio deve apportare un’utilità al bene principale, e non solo al suo proprietario.[3]
L’effettività e la concretezza della destinazione non vengono meno sulla base di circostanze meramente formali, quali le risultanze catastali o della denuncia di successione.[4]
Venendo all’elemento soggettivo, è necessario che la destinazione – come più volte ribadito – venga effettuata dal proprietario o da altro titolare di diritto reale. Ciò non esclude che la cosa principale e la pertinenza possano appartenere a soggetti diversi, ove vi sia un rapporto obbligatorio fra i due.
Cionondimeno, difetta il requisito soggettivo quando – pur appartenendo la cosa principale e quella accessoria ad un unico proprietario – la destinazione venga realizzata dal locatario della cosa principale con la mera tolleranza del proprietario.[5]
L’atto di destinazione deve consistere in un comportamento riconoscibile dai terzi, indi in una concreta modifica della realtà di fatto, e non in una mera dichiarazione (ad esempio, a fini di aggiornamento del Catasto).[6] Si ritiene che il rapporto pertinenziale possa scaturire anche da un regolamento condominiale, in cui l’unico proprietario preveda l’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune in favore di una frazione di proprietà esclusiva.[7]
Avendo riguardo alla forma dell’atto di destinazione (e specularmente di quello di cessazione del vincolo pertinenziale), non richiede formalità specifiche o solenni, ma può essere dedotto da qualsiasi elemento che il giudice di merito ritenga idoneo a tal fine, e la sua valutazione non può essere contestata in sede di legittimità, a condizione che sia adeguatamente motivata[8].
Il vincolo pertinenziale cessa, allorquando venga oggettivamente meno la destinazione e l’avente diritto disponga con atto separato della pertinenza, come consentito dall’art. 818 co. 2 c.c.[9]
A livello concreto, ciò può avvenire o con un atto avente ad oggetto la sola pertinenza[10] oppure con un atto avente ad oggetto la cosa principale, in cui si escluda la pertinenza.
La cessazione non può avvenire per un atto di volontà del precedente proprietario del bene principale, poiché, avendo costui ceduto tale bene, non può più influire sulla destinazione pertinenziale del bene accessorio. Ove la pertinenza perisca dopo la vendita del bene principale, l'acquirente di quest'ultimo acquisisce i diritti derivanti dalla perdita della pertinenza.
La cessazione del vincolo di pertinenza non può avvenire per un atto di volontà del proprietario che ha già trasferito il bene principale, per cui la vendita a terzi del bene accessorio non può essere opposta all'acquirente precedente del bene principale.[11]
Se la cosa destinata a pertinenza è un immobile, la cessazione del rapporto di pertinenza, che si presume sia avvenuta prima della vendita del bene principale, in seguito a un atto che riguardi esclusivamente la pertinenza, è opponibile all’acquirente del bene principale solo se tale atto è stato redatto per iscritto e trascritto anteriormente al relativo atto di vendita del bene principale. Non è possibile far valere la cessazione del rapporto pertinenziale, basandosi su comportamenti o atti privi della forma scritta.[12]
Rispetto al regime di circolazione, come già accennato, l’art. 818 c.c. ha un perimetro di applicazione limitato alle sole pertinenze, dovendosi escludere le cose accessorie.
La norma prevede che gli atti che abbiano ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, a meno che non sia diversamente disposto.
Il riferimento è ai contratti ad effetti reali, alle disposizioni testamentarie e ai rapporti obbligatori.
Affinché vengano escluse le pertinenze dall’atto di trasferimento, è necessaria un’inequivoca manifestazione in tal senso.[13]
Venendo al regime fiscale delle pertinenze, in linea con quanto osservato a livello civilistico, ai beni pertinenziali si applicherà il medesimo trattamento previsto per la cosa principale.
Ai fini dell’imposta di registro, ai sensi dell’art. 22, DPR n. 634 del 1972, le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.
Inoltre, ai sensi dell’art. 24, DPR n. 131 del 1986, le pertinenze si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che siano escluse espressamente dalla vendita o si provi, che appartengono a un terzo, o sono state cedute all’acquirente da un terzo.
Rispetto alle agevolazioni prima casa, l’art. 1, nota II bis, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, stabilisce che esse spettano anche per le pertinenze – quand’anche acquistate con atto separato – degli immobili ubicati nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ove ricorrano tutti i requisiti di cui alle lett. a), b) e c) del medesimo art. 1.[14]
L'agevolazione si applica anche se la pertinenza si trova vicino all'abitazione principale, a condizione che sia destinata in modo duraturo al servizio della casa. Tuttavia, l'agevolazione non si applica se la pertinenza non può essere oggettivamente destinata a servizio o ornamento dell'abitazione principale in modo durevole. Questo accade, ad esempio, quando il bene pertinenziale è situato lontano dall'abitazione principale o addirittura in un comune diverso da quello in cui si trova la "prima casa".
- La giurisprudenza precedente sull’applicazione delle agevolazioni “prima casa” alle pertinenze
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza oggetto della presente analisi, fa riferimento a diversi precedenti giurisprudenziali conformi. Stano alle precedenti pronunce, requisito imprescindibile per godere delle agevolazioni “prima casa” e – implicitamente – per la configurazione della cosa accessoria come pertinenza è che vi sia destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area, che ha esclusivo rilievo formale[15].
Tra le righe dell’ordinanza in commento si scorge anche il riferimento a decisioni, in cui veniva affermato che anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente può essere ascritto all’alveo delle pertinenze, non essendo necessario un censimento unitario con l’immobile principale né che tali beni siano stati acquistati col medesimo atto. L’art. 1, co. 2, nota II bis, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, nel riferirsi alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7, ha mera valenza complementare rispetto alla normativa civilistica.
Sicché, l’elencazione della norma tributaria deve ritenersi esemplificativa e non tassativa. Ciò che assume rilievo è la destinazione durevole e il rapporto di complementarità funzionale fra i beni.[16]
In tema della sussistenza del requisito soggettivo e oggettivo, i giudici richiamavano noti precedenti, secondo cui occorre che sia stabilito un effettivo rapporto di servizio col bene principale, involto dall’effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, di destinare la res al servizio o all'ornamento del bene principale.[17]
- Cassazione civile ord. sez. V, 07/03/2025 n. 6160
Al di là delle questioni processuali, che esulano dalla presente analisi, la Corte di Cassazione viene adita per stabilire se fossero da riconoscere i benefici “prima casa” per il terreno, di proprietà del contribuente, data l’asserita natura pertinenziale di quest’ultimo.
Veniva lamentata la falsa applicazione degli art. 817 e 818 c.c. e art. 23, terzo comma, del D.P.R. 131/1986, poiché non era stato esaminato un fatto determinante che era stato oggetto di discussione tra le parti e sostenendo che il rapporto pertinenziale fosse stato chiaramente indicato nell'atto di compravendita e fosse documentalmente comprovato dalla aerofotogrammetria inclusa nella perizia allegata all'atto di compravendita, nonché dalla mappa catastale presentata durante l'udienza di discussione nel secondo grado di giudizio.
Viene, poi, denunciata violazione degli artt. 818 cod. civ. e D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, terzo comma, DPR 26/4/1986 n. 131 per non essere stata riconosciuta al terreno la stessa disciplina fiscale prevista per il fabbricato, dovendosi considerare il primo quale pertinenza del secondo.
La Corte di Cassazione, preliminarmente, richiama quanto affermato dalla Commissione Tributaria regionale. Questa, infatti, aveva evidenziato che il contribuente, nell'atto notarile di compravendita, avesse richiesto i benefici solo per il fabbricato e, limitatamente a questo, fornisce le dichiarazioni previste.
Inoltre, il prezzo della compravendita risultava separato per il terreno e per il fabbricato, né il contribuente aveva fornito prove a sostegno di quanto affermato riguardo alla pertinenza o della sussistenza dei requisiti per il riconoscimento della natura pertinenziale (non emergendo nemmeno dalla perizia allegata agli atti per la valutazione dei terreni).
In particolare, circostanza dirimente è che non risultava la destinazione durevole dei terreni al servizio o ornamento del fabbricato, né emergeva la volontà del proprietario di destinare i terreni a tale scopo, al di là della graffatura tra le particelle.
Non difformemente da quanto ritenuto la dottrina o dalla giurisprudenza precedente, ancora una volta viene posto l’accento sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, a nulla rilevando la qualificazione catastale dell'area, che ha valenza meramente formale.
Secondo l’ordinanza in commento, difettavano nel caso di specie sia l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro (l’elemento oggettivo) che la volontà del titolare dei beni in questioni di asservire l'uno all'altro (l’elemento soggettivo).
Tant’è vero che il ricorrente non aveva mai destinato il terreno a servizio dell’abitazione principale né si era stabilito un effettivo rapporto col bene principale.
Né il contribuente aveva fatto riferimento ad eventuali opere in muratura – come una recinzione – tale da far risultare in maniera equivocabile il vincolo pertinenziale fra l’abitazione ed il terreno.
Pertanto, per la sussistenza di tale rapporto, non è sufficiente la mera possibilità teorica che un bene possa eventualmente servire all'altro per renderlo più utile o più piacevole, ma è necessario che esista una destinazione stabile. Senza questa, il bene a cui la pertinenza è destinata risulterebbe sostanzialmente diverso.
Già la Corte territoriale si era avveduta tali caratteristiche non potessero essere riscontrate nel caso specifico, considerando anche l'autonomia economica dei due immobili, per i quali era stato concordato un prezzo di acquisto distinto nell'atto di compravendita, oltre agli ulteriori rilievi della Commissione tributaria regionale nella sentenza impugnata.
Viene altresì considerata priva di rilievo la produzione – in sede di appello – della mappa catastale, atteso che unico elemento dirimente nella sussistenza del vincolo pertinenziale è la destinazione effettiva e concreta del bene accessorio a quello principale.
- Osservazioni conclusive
Le conclusioni a cui giunge la Corte di Cassazione sono pienamente condivisibili, non essendovi di fatto alcun significativo precedente in senso contrario.
Inoltre, è principio condiviso che l’ottenimento di agevolazioni fiscali preveda l’onere in capo al contribuente di individuare correttamente e concretamente i beni per i quali si sta richiedendo di beneficiare di un trattamento agevolato.
Nel caso di specie, al di là delle mappe catastali, sembra che il vincolo pertinenziale non risultasse in alcun modo dal precedente atto di compravendita.
La circostanza, poi, che il ricorso del contribuente sia stato rigettato nei tre gradi di giudizio sembra indicativo di un orientamento granitico in tema di pertinenze.
Come osservato anche nella presente analisi, ad attribuire rilievo sia secondo la dottrina che la giurisprudenza di legittimità è la concreta ed effettiva destinazione del bene accessorio a quello principale, basandosi la destinazione su un elemento oggettivo e soggettivo.
Difettando questo elemento fattuale, non può considerarsi sussistente un vincolo pertinenziale e, conseguentemente, il regime fiscale agevolato non sarà suscettibile di essere applicato alla cosa accessoria.
[1] Cfr. BIONDI B., I beni, in Trattato Vassalli, Vol. IV t. I, Utet, Torino, 1956, p. 112.
[2] Si veda GENGHINI L., CAMPANILE T., CRIVELLARI F., I diritti reali, Vol. V, CEDAM, Padova, 2020, pp. 32 ss.
[3] Si vedano Cass. civ. n. 4599 del 2 marzo 2006; Cass. civ. n. 12983 del 6 settembre 2002; Cassazione civile, sez. II, n.19206 del 21 settembre 2011; Cass. civ., Sez. II, n. 9911 del 28 aprile 2006; Cass. civ., Sez. II, n. 9563 del 9 maggio 2005, secondo cui “per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale.”
[4] Si vedano sul punto Cass. civ., Sez. III, n. 2372 del 8 febbraio 2016; Cass. civ. Sez. Trib. n. 24545 del 26 novembre 2007.
[5] In questi termini si è espressa Cass. civ. n. 19157 del 29 settembre 2005.
[6] Così Cass. civ. n. 14559 del 30 luglio 2004; Cass. civ. n. 9221 del 7 novembre 1994; Cass. civ. n. 5262 del 7 maggio 1993
[7] Si veda Cass. Civ. ord. n. 20712 del 4 settembre 2017.
[8] Si veda la già citata Cass. civ., Sez. III, n. 2372 del 8 febbraio 2016.
[9] Ai sensi dell’art. 818 c.c.: “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi, i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.”
[10] Cfr. Cass. civ., sez. I, n. 7183 del 13 marzo 2019, in cui si fa riferimento ad un comodato a terzi avente ad oggetto la sola pertinenza.
[11] Così Cass. civ., sez. II, n. 18651 del 5 agosto 2013.
[12] Cass. civ., sez. II n. 3098 del 31 marzo 1987; Cass. civ., sez. II, n. 5790 del 5 ottobre 1983.
[13] Cass. civ., n. 634, del 17 gennaio 2003; Cass. civ. n. 6873 del 23 luglio 1994.
Dello stesso avviso, in tema di pertinenze di immobili, Cass. civ., sez. II, n. 23237, del 15 novembre 2016; Cass. civ., Sez. II, n. 6230 del 15 maggio 2000.
[14] Si riporta il testo integrale dell’art. 1, nota II bis, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131: “II-bis) 1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
- a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
- b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto- legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
- In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
- Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
- In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
4-bis. L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.”
[15] Si vedano Cass. civ., ord. n. 3148 del 17 febbraio 2015; Cass. civ., sez. VI, sent. N. 6259 del 13 marzo 2013.
[16] Cfr. Cass. civ., ord. n. 22561 del 10 agosto 2021; Cass. Civ., sez. VI, n. 6259 del 13 marzo 2013.
[17] Si vedano Cass. civ., n. 6316 del 25 febbraio 2022; Cass. civ., n. 20911 del 21 luglio 2021; Cass. civ., n. 12731 del 14 maggio 2019; Cass. civ., n. 11970 del 16 maggio 2018.
Ginevra Brighina